深圳正在下调新拍卖地产容积率，最新一个地块容积率下降到了2.5。通过限高、提高层高、减少公摊等方式，深圳未来新建房将大幅提升居住质量。

6月19日，位于深圳市龙华区的A817-0619宗地正式出让，吸引8家房企参与竞拍。最终经过近65轮报价后，深圳联粤房地产开发有限公司以12.12亿元将该宗宅地收入囊中，溢价率达46.6%。值得注意的是此次出让用地容积率为2.5。

今年5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，要求住宅项目容积率不超过3.1。该地块是该标准实施后深圳“容积率≤3.1”的住宅用地。

此外，深圳市还为该地块全面松绑，没有设置售价上限；无“70/90”户型限制（即不要求70%以上户型小于90平方米）；无保障房配建要求。开发商可以施展才华，以“好房子”标准进行打造。

近些年深圳市政府为抑制房价过快上涨，在土地出让时往往会要求限价，达到某个价格高点后再要求配建公租房或者安居房，导致目前市场销售的楼盘普遍有限价要求，即使市场价格大幅上涨，开发商也只能按照限价销售，一度出现排队打新房的现象。开发商早早将房子销售一空，也没有动力提升房产质量，消费者收房时经常闹矛盾。

如今时过境迁，房产面临去库存压力，新房销售出现压力，政府土地出让收入也受到影响。此时各地政府都在着力推出更好的新房标准，提升消费者购买欲望。

整个市场环境出现变化，从限售到鼓励购买，从满足刚需到满足改善性需求，从压制房价过快上涨到稳定房价。

深圳市去年就开始做出调整，2024版《深圳市建筑设计规则》规定，减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。此前，阳台的进深不能超过2.4米，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4米部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的飘窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米。

过去计入“公摊”面积的两大部分，将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着修订后得房率将有效提高。

去年新推出的不少地块规划进行调整，减少了商业面积，增加了住宅面积，一些商业地块更改为住宅地块，增加了吸引力。

而近期，低容积率地块成为主流，即将出让的A802-0309号宗地位于龙华区梅林关附近，规定容积率小于或等于2.8，未来该地块或规划高层低密度小区。6月13日，深圳公共资源交易中心上架了位于前海合作区南山街道枢纽一街北侧的T201-0232宗地，容积率3.1。

一些地块还在更改容积率，此前曾中止出让的宝安中心区A002-0060地块已于5月底完成规划调整，容积率从5.7调整为3.7，主导功能由“商业服务业、居住”调整为“居住、商业服务业”。

作为对比，去年拍卖的深圳后海T107-0107地块的《规划设计要点表》显示，地块容积率≤7.59。最近正在销售的景贤阁人才房容积率为6.93，得房率基本为75%左右。

深圳一度通过提高容积率的方式来满足住房需求，2015年龙光以112.5亿元拿下龙华红山纯商业地块，容积率为6.64。此后容积率基本在4以上，催生了超高层楼房，一些旧改项目容积率超过10。高容积率的背后，得房率也在下降。

降低容积率将会降低楼盘高度，公共空间更大，减少密集带来的压抑感。这些楼盘建成后，将会增加深圳居民的获得感。这也为开发商增加了施展空间。